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上海xx房地产经纪有限公司与蒋某某居间合同纠纷一审民事判决书


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上海市普陀区人民法院

民事判决书

原告(反诉被告):上海xx房地产经纪有限公司,住所上海市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告(反诉原告):蒋某某,女生,汉族,住上海市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告上海xx房地产经纪有限公司与被告蒋某某及反诉原告蒋某某与反诉被告上海xx房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案,本案受理后,依法由审判员张莹独任审判,公开开庭合并进行了审理。原告上海xx房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告蒋某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海xx房地产经纪有限公司(以下简称“房天下公司”)提出的诉讼请求:1、被告蒋某某支付违约金人民币41500元(以下币种均为人民币);2、诉讼费由被告负担。事实与理由:2016年2月24日,经房天下公司居间介绍,蒋某某与案外人唐某某签订《房地产买卖居间协议》,由唐某某购买蒋某某、江超豪名下的上海市普雄路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”),并约定如因无权处分导致本协议或者《房屋买卖合同》无法生效或无法履行的,应向房天下公司支付总房价款的0.5%作为补偿金。同日,蒋某某与唐某某签订《房屋买卖合同》。后,因蒋某某与唐某某就履行合同产生纠纷诉至法院,上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终10827号判决书确认因蒋某某无权处分导致《房屋买卖合同》无效。原告认为,蒋某某应按照协议约定向其承担违约责任,故向本院提起诉讼,请求法院依法判决如其诉请。

被告蒋某某辩称,其在未获得涉案房屋权利人江超豪授权的情况下签订涉案房地产买卖居间协议和房屋买卖合同,系受原告诱导。原告作为专业服务机构,未尽到审慎义务,在明知蒋某某不是房屋唯一权利人的情况下,未要求其出具授权委托书,亦没有告知买卖双方交易中固有的风险,诱导蒋某某在协议上签字,导致该协议无效。至于房地产买卖居间协议,系格式条款,该条款加重了买卖双方的责任,免除原告的审慎义务,应属无效。故不同意原告的诉讼请求。

反诉原告蒋某某提出的诉讼请求:1、反诉被告房天下公司赔偿反诉原告蒋某某经济损失250000元;2、诉讼费由反诉被告负担。事实与理由:房天下公司作为专业的房屋中介机构,在蒋某某明确告知房屋系其与江超豪共有的情况下,未告知蒋某某交易中存在的风险,亦未要求另一产权人到场确认。在未告知蒋某某需要出具授权委托书的情况下,诱导其签订交易合同,导致房屋交易因未获得另一产权人的追认而无效。房天下公司的行为给蒋某某造成巨额损失,故应当就其过错行为向蒋某某承担赔偿责任。

反诉被告房天下公司辩称,房天下公司在提供居间服务的过程中已就交易风险向蒋某某进行提示和解释,且蒋某某口头承诺其获得了江超豪的授权。考虑到蒋某某系蒋超豪的母亲且出示了江超豪的各种证件,反诉被告便相信了蒋某某具有委托权限。房天下公司在居间的过程中不存在过错,且蒋某某未提供证据证明其受到的损失,故不同意反诉原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下:

一、2016年2月24日,蒋某某并以其子江超豪名义(出售方、甲方)与原告(居间方、丙方)、唐某某(买受方、乙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议。协议约定房屋坐落普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室,总房价款830万元。协议第三条意向金及定金条款约定:“乙方已实地验看了该房地产,为表示购买诚意,乙方向丙方支付意向金130万元,作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》,则该意向金转为定金,以担保《房屋买卖合同》履行。”协议第八条签约承诺条款约定:“本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利,若因其无权代理或无权处分,导致本协议或《房屋买卖合同》无法生效或无法履行的,该签署人应向丙方支付总房价款的0.5%作为补偿金,并向交易相对方承担定金责任。本条款独立发生法律效力。”该条款字体黑色加粗。协议下方载明:“甲乙双方已认真查阅了本协议的全部内容,且丙方已对协议第六、八、九条及其他条款内容进行了提示和详尽的解释,需特别声明的内容(若有)详见第十条。甲乙双方对本协议约定的权利义务清楚明白,并同意按该协议的约定履行。”该条款字体黑色加粗,文字下有下划线标示。

二、同日,蒋某某并以江超豪名义(出售方、甲方)与唐某某(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》,合同约定:房屋坐落普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室,权利人蒋某某、江超豪,房屋建筑面积134.46平方米,房屋转让价款830万元;首期房价款250万元,第二期房价款580万元,支付方式为银行贷款。房屋买卖合同对付款及办理过户期限、违约责任等均作了约定。上述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》签订时江超豪均未到场,其签名均由蒋某某代签。

三、2016年2月24日,唐某某支付蒋某某购房意向金130万元。同年3月8日,蒋某某通过银行转账方式将130万元全额退还唐某某,并于当日告知唐某某不再出售系争房屋。

四、2016年4月11日,唐某某以蒋某某、江超豪为被告起诉来院,请求判令解除双方于2016年2月24日签署的房屋买卖合同,被告按定金罚则再支付130万元,并赔偿经济损失20万元。蒋某某、江超豪在该案中提起反诉,要求判令双方签订的《房屋买卖合同》无效。在该案审理中,蒋某某陈述其无代理权,且江超豪事后未追认蒋某某的代理行为。本院经审理后于2017年7月28日作出(2016)沪0107民初9480号民事判决,判决如下:一、唐某某与蒋某某2016年2月24日就上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2016年5月13日解除;二、蒋某某应于本判决生效之日起十日内赔偿唐某某经济损失50万元;三、对唐某某其余诉讼请求均不予支持;四、对蒋某某、江超豪的诉讼请求均不予支持。后唐某某、蒋某某均提出上诉,上海市第二中级人民法院于2018年1月25日作出(2017)沪02民终10827号民事判决,认为《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》的出售方均记载为蒋某某、江超豪,而落款处均没有江超豪的签字,蒋某某代江超豪签署上述合同缺乏合法依据,故上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》应为无效。故判决维持原审判决第二、三项,撤销原审判决第一、四项,唐某某与蒋某某于2016年2月24日签订的《房屋买卖合同》无效。2020年1月,原告起诉来院,要求判如所请。

审理中,针对房天下公司主张的违约金之诉请,蒋某某认为违约金标准约定过高,申请法院予以调整。

以上事实有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、(2017)沪02民终10827号《民事判决书》、当事人当庭陈述等证据予以证明,本院对此予以确认。

本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蒋某某与房天下公司签订的《房地产买卖居间协议》,系当事人真实意思表示,双方应当恪守履行。协议第八条下方以黑色加粗字体打印,并在文字下方用下划线标示之内容,明确房天下公司对协议第八条进行了明确的提示,并进行了详尽的解释和说明,被告对于该协议约定的权利义务应当清楚明白,并同意按该协议的约定履行。蒋某某既然在落款处签字确认,就应承担相应责任。现因蒋某某无权代理,导致合同无法履行,原告据此向被告主张居间服务补偿金,本院予以支持。然,原告作为专业房屋中介机构,在明知江超豪未到场且未提供有效委托书的情况下,仍允许蒋某某在居间协议及买卖合同上代江超豪签字,原告提供的居间服务存在一定的瑕疵。且涉案房屋的交易并未最终完成,原告客观上未向买卖双方提供签订正式合同、协助房款交接、房屋过户及交接等后续服务,故本院根据本案实际情况并结合公平原则,对被告应承担的居间服务补偿金酌情调整为25000元。关于反诉,结合前述分析,蒋某某要求房天下公司向其赔偿经济损失250000元的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定,判决如下:

一、被告蒋某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx房地产经纪有限公司违约金人民币25000元;

二、对原告上海xx房地产经纪有限公司其余诉讼请求不予支持;

三、对反诉原告蒋某某的全部诉讼请求均不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币837元,减半收取计人民币418.50元,由被告蒋某某负担;

本案反诉受理费人民币2525元,由反诉原告蒋某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

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