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任某某、庄某某与刘某某、江某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市虹口区人民法院

民事判决书

原告:任某某,男,汉族,住上海市闵行区。

原告:庄某某,女,汉族,住上海市杨浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:刘某某,男,汉族,住上海市闵行区。

被告:江某某,女,汉族,住上海市虹口区。

第三人:上海xx商业银行股份有限公司虹口支行,住所地上海市虹口区松花江路XXX号。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:上海市公积金管理中心,住所地上海市闵行区田林路XXX号XXX号楼。

原告庄某某、任某某与被告刘某某、江某某,第三人上海xx商业银行股份有限公司虹口支行(以下简称农商银行虹口支行)、上海市公积金管理中心(以下简称公积金中心)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年2月24日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告庄某某、任某某及其共同委托代理人上海律师事务所的上海律师,被告刘某某、江某某,第三人农商银行虹口支行的委托代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。第三人公积金中心经本院传票传唤,未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告庄某某、任某某向本院提出诉讼请求:1、判令两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》等相关协议,涤除上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上现存有关第三人的抵押权,由第三人协助被告和原告办理抵押权涤除手续;2、判令两被告配合原告办理系争房屋的过户手续,将该房屋登记到两原告名下;3、两被告支付原告逾期履行违约金,自2019年8月31日开始按照已付房款535万元为基数,按每日万分之五计算至办理产权变更之日止。事实和理由:原、被告于2019年7月22日签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》,约定原告以房价款6,800,000元及装修补偿款872,500元的价格,向被告购买其名下的系争房屋。双方约定,原告支付首付款及部分房款累计685万元给被告,被告将上述款项全部用于偿还房屋上的抵押借款,以便涤除抵押权,不足部分由被告补足。同时,双方至迟应于2019年8月30日共同向上海市虹口区房地产交易中心申请办理该房屋的产权变更登记手续。2019年7月19日、23日及8月6日,原告分三次向被告支付款项共计685万元,但被告将房款挪作他用,致使第三人的抵押权不能被涤除。2019年8月20日,双方签订《补充协议》,约定交易继续履行。此后被告退还原告房款150万元,并在系争房屋上设立原告的抵押权登记。为表履行诚意,被告于2019年9月18日将系争房屋交付给原告,但至今仍未履行产权变更登记的义务。根据合同约定,被告应以总房价款为基数,按照每日0.5‰向原告支付违约赔偿金。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法利益,故起诉。

被告刘某某、江某某辩称,原告所述属实,被告因故没有能力涤除抵押权,确有违约,愿意尽力配合原告办理房产过户手续。合同约定的违约金过高,请法院依法调整。

第三人上海xx商业银行股份有限公司虹口支行述称,只要贷款还清,愿意配合消除抵押权登记。

第三人上海市公积金管理中心述称,对原、被告之间的法律关系不知情,由法院依法裁决。若贷款结清,愿意配合注销抵押。

经审理查明,双方对庄某某、任某某所主张的事实并无争议,本院予以确认。截止2020年5月,系争房屋上的抵押贷款本金余额为3,739,672.19元。庄某某、任某某在本案中表示愿意先行代为归还刘某某、江某某对农商银行虹口支行和公积金中心的贷款,以涤除系争房屋上的抵押登记,并将380万元款项交至本院代管。

本院认为,双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示,应当按约履行。现因刘某某、江某某未能涤除系争房屋上的抵押,至无法在约定时间进行房屋过户登记,构成违约。现庄某某、任某某已将380万元款项支付到法院用于代为偿还贷款以涤除抵押,使合同具备继续履行的条件,应予支持。刘某某、江某某及农商银行虹口支行、公积金中心均应予以配合。关于违约金,因系争房屋已经交付,故合同约定的数额相比实际损失过高,本院酌情调整为按已付房款的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月31日计算至实际办理过户手续之日止。但因任某某本身在系争房屋上存在抵押,也构成办理过户手续的障碍,如其抵押涤除在后,则银行贷款抵押涤除之日至任某某抵押涤除之日的时间应在计算违约金时扣除。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下:

一、原告庄某某、任某某与被告刘某某、江某某就上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》继续履行;

二、第三人上海xx商业银行股份有限公司虹口支行、上海市公积金管理中心应于被告刘某某、江某某将贷款清偿后(或由原告庄某某、任某某代为清偿后)涤除上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋上以其为权利人的抵押登记;

三、被告刘某某、江某某应于上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋上的全部抵押权涤除后十日内配合办理过户手续,将该房屋产权过户登记到原告庄某某、任某某名下;

四、被告刘某某、江某某应于上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续办理后十日内支付原告庄某某、任某某违约金,以535万元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月31日起计算至办理房屋过户手续之日止(如任某某的抵押权涤除在后,则扣除银行抵押权涤除之日至任某某抵押权涤除之日的时间);

五、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6,180元,减半收取3,090元,由被告负担。财产保全申请费5,000元,由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

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