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上海xx房屋服务有限公司与林某某居间合同纠纷一审民事判决书


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上海市徐汇区人民法院

民事判决书

原告(反诉被告):上海xx房屋服务有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告(反诉原告):林某某,女,汉族,住上海市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:陈某某,女,汉族,住上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室。

原告上海xx房屋服务有限公司(以下简称xx公司)与被告林某某居间合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案,依法适用简易程序,审理中,经被告申请,本院依法追加陈某某为本案第三人参加诉讼。审理中,被告提起反诉,本院予以合并审理。本案于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告林某某委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、第三人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

xx公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付居间服务费39,500元;2.被告向原告支付逾期支付居间服务费用的违约金(以39,500元为本金,自2019年10月11日起至被告实际履行之日止,按日千分之一计算)。事实和理由:2019年8月25日,经由原告居间介绍,被告与案外人陈某某签订了关于上海市徐汇区龙水北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的《上海市房地产买卖合同》,并与原告签订《佣金确认单》,约定就原告提供的居间服务,被告向原告支付居间服务费79,000元。现涉案房屋已经办妥产权过户手续,但是被告仅支付了39,500元居间服务费。依据法律,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,故原告诉至法院。

林某某辩称,不同意原告诉请,已向被告支付了3.95万元。被告认为原告的行为是非法的,当时看房时原告表示因为不收取第三人的佣金所以获得了房屋独家委托权,买家需要支付百分之二的居间费。被告是基于对独家委托和两个点居间费用的信任,所以才答应原告和第三人见面谈。事后,买卖双方见面才知道整个交易的实情,原告并没有独家委托权,并且原告在谈价过程中一直谎报价格,也骗取了第三人处的佣金。整个交易过程中,原告一共获得了两个点的佣金,被告各付了1个点佣金给原告和第三人,并且在整个交易过户过程的后期,原告不积极作为,许多事情都是被告和第三人自己直接沟通处理的,所以被告要求原告退还获得的7.9万元佣金。

陈某某述称,当时挂牌的时候有好几家中介上门主动要帮卖,第三人向原告的中介人员表示最低要价395万元,并且不支付任何佣金。后来签订合同的洽谈过程中,原告不让第三人跟买家见面,表示他们做了很多工作才帮助第三人将价格抬高到了395万元,因此第三人要向原告支付一个点的佣金,急急忙忙地让第三人拉卡付了中介费。关于涉案房屋违章搭建的拆除都是由第三人自己处理的,原告没有过来帮忙过,整个交易过程原告都没有帮助办理,都是第三人和被告双方去办理的。后来被告知道第三人向原告支付了中介费,就把一个点的中介费直接转给了第三人。

林某某提出反诉诉讼请求:反诉被告退还非法收取的佣金7.9万元。事实与理由:2019年卖方曾向多家中介公司提供涉案房屋出售信息。2019年8月25日,反诉被告急催买卖双方签约,在卖方临行前还承诺出售价398万元且不收卖家中介费。签约时,买卖方被要求独处两间房间,反诉被告隐瞒双方沟通的情况,对买方声称房价一定要398万元,如要跌到395万元必须支付百分之二的佣金,但跟卖方说买方只同意出390万,如果要提到395万,卖方必须支付百分之一佣金。最后,卖方无奈当场支付佣金3.95万元,同时买方也支付了佣金3.95万元。反诉被告操纵买卖双方与其签订所谓居间合同存在欺诈性质,操作过程极不规范。签约后,后续房屋买卖手续及过程,反诉被告不闻不问。买卖双方自行前往交易中心签订上海市房地产买卖合同及办理网签手续,涉案房屋拆违等事项反诉被告也均未参与。综上,反诉原告提出上述反诉请求。

xx公司辩称,不同意反诉诉请,在整个交易过程中反诉被告没有对佣金有过任何承诺,所有的协议都是三方共同签署,是真实意思表示。反诉原告仅支付反诉被告39,500元,并且该佣金的收取合法合规,不应退还。反诉原告自行与第三人转账的费用反诉被告不清楚。后续交易之所以没有反诉被告的参与,是因为买卖双方早就恶意串通想要跳中介私下交易,关于拆违问题在多次沟通时第三人均不予回复,而当时第三人已经办理好相关的手续,后反诉原告与第三人私下去交易中心办理了相应的手续。

本院经审理认定事实如下:

2019年6月1日,xx公司(甲方、委托人)与上海菁英房地产经纪有限公司(乙方、受托人)(以下简称菁英公司)签订《委托收款协议》,主要内容为,由于甲方账号出现问题,无法收取款项,鉴于甲、乙双方为加盟合作关系,甲、乙双方经友好协商达成协议:在甲方居间房屋买卖交易案件时,由乙方代甲方收取佣金,并与佣金支付相对方签订《佣金确认书》;甲方居间的交易案件中,所有的中介服务工作均由甲方负责、所有对外联络主体及担责主体均为甲方与乙方无关;若甲方居间的交易案件产生纠纷的,均由甲方负责解决,与乙方无关;佣金逾期未收款项的实际债权属于甲方,若产生纠纷由甲方作为诉讼主体依据《佣金确认书》起诉,名义上的债权由乙方转至甲方;本协议有效期为1年。

2019年8月25日,林某某(买受人)与陈某某(售房人)签署《签约信息确认书》,内容为,为保障双方合法权益,现对房屋产权状况做如下确认和告知:房屋坐落于徐汇区龙水北路XXX弄XXX号XXX室,房屋面积51.77平方米,所有权来源买卖;房屋上没有设立抵押,存在行政查封,查封原因为违章搭建,房屋不存在其他权利限制;售房人承诺上述情况真实无误,售房人和购房人了解告知中所提示和说明的信息。当日,xx公司向林某某发送《告知书》,内容为,“致林某某,您通过我公司居间介绍将与陈某某签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》。您与陈某某签约时,根据该房地产《上海市不动产登记簿》显示,该房屋存在行政查封类登记簿信息。关于本次交易,有可能存在以下风险,我公司如实告知您:签订本合同时,该房屋存在一项查封:该房地产因违章搭建而被上海市徐汇区人民法院行政查封。甲方应于2019年10月10日之前,办妥解除查封手续。因乙方对上述情况知晓且无异议,且乙方已经明确知晓居间方提示的交易风险,若交易无法正常进行,所产生的风险纠纷与居间方无关。待甲方办妥解除查封手续后2个工作日内,甲、乙双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》。若因上述问题导致您的购房权益及已支付房款无法得到保障,可能需要通过法律的途径解决。现我公司已完全履行风险告知义务。客户确认栏:本人确认购买该房地产为本人真实的意思表示,并认为此次购买行为完全适合本人的风险承受能力。本人确认居间方对于上述风险已经充分向本人予以说明,本人完全理解并自愿接受。”林某某在确认人处签字,并手写“本人已阅读上述风险告知,愿意承担相关风险。”

2019年8月25日,陈某某(买受人、甲方)与林某某(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:甲乙双方通过xx公司居间介绍,由乙方受让甲方涉案房屋,房地产转让价款309万元。甲乙双方确认,在2019年10月10日之前,共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。签订合同时,房屋上因存在违章搭建而被行政查封,甲方应于2019年10月10日之前,办妥解除查房手续。待甲方办妥解除查封手续后2个工作日内,甲、乙双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》。合同载明居间方为xx公司,还对付款时间和付款方式、违约责任等内容进行了约定。

2019年8月25日,林某某(甲方、佣金支付人)还与上海菁英房地产经纪公司(乙方、佣金收受人)签订《佣金确认书》,主要内容为,甲方经乙方居间介绍购买涉案房屋,经甲乙双方友好协商确定如下事宜:甲方经乙方居间介绍,与交易相对方达成上述房地产的交易;现甲方愿意按照下述所列之条件向乙方支付佣金,佣金金额为79,000元,2019年8月25日支付39,500元,2019年10月10日前支付39,500元。当日,xx公司还向买卖双方提供了《交易过户流程告知书》,陈某某、林某某签字确认收到。

2019年8月26日调取的《上海市不动产登记簿》显示,涉案房屋权利人为陈某某,涉案房屋上存在抵押权人为上海浦东发展银行闸北支行的抵押,债权数额为20万元,债务履行期限从2004年3月20日至2019年3月20日。此外,涉案房屋上存在上海市徐汇区房屋土地管理局的行政查封,限制原因为该房屋附有违法建筑并结构相连,限制起始日期为2006年10月24日。

2019年10月10日,原告员工林某某微信陈某某“您那边房子走好流程了吗?”陈某某回复“拍照交上去了!”林某某称“已经递交给交易中心了吗?”陈回复“8号房管来拍照”。2019年10月19日,林某某微信陈某某“您那里有身份证复印件吗?我明天去拉个产调看看解除没有”,陈某某没有回复。2019年10月30日,林某某微信陈海林“陈阿姨,请问您这边为什么要跳中介私自跟客户去交易中心网签过户?”陈某某回复“8万拿了,还有拿吗?”林某某回复“我们也是按照正常的流程进行,合同也是生效的,佣金确认单也是本人明确签字的,你们现在属于违法操作阿姨,我们总部这边报备过了。”陈某某回复“当初你们是骗我去交易的,我说了到手价395万,你说是的。这样才去的……”

2019年10月10日,林某某微信林某某儿子宋松,称“房东阿姨这边把照片拍完照去递交材料了,很快就可以网签了”;2019年10月26日,林某某微信宋松“房东那边跟您说网签的事了吗?她说有跟您沟通过”;2019年10月30日,林某某继续微信宋松称“宋先生,请问您为什么跳中介,私自跟房东去交易中心网签过户?而且您这边还有39,400元的佣金未付,您是否能给一个合理解释?”宋松回复“当我得知你们另外又收了上家中介费,我们都非常生气,你跟我说过上家不收费的,这样的行为让我对xx非常失望,我已经把我这部分的中介费给上家了。”宋松向林发送了转账凭证的截图。林回复“房东的违章查封本就属于她自己的事情,也是房东这边自己的责任,不应该要求你这边给钱。”宋回复“我说一是一,不会跳开你们找上家。但是你们的做法不是这样,做生意要本分……”

2019年11月2日,涉案房屋核准登记权利人为林某某。

审理中,原告表示,后期手续是被告和第三人私下办理,原告工作人员跟进对方均不回复,拆违是第三人的义务,不是原告的义务。第三人表示,因为觉得合同价格以及居间费的事情原告欺骗了第三人,因此后面不想跟原告联系,拆违的事项都是第三人跟房办联系沟通,知道可以办手续了之后,和被告自行去网签办过户手续。被告表示,向第三人支付中介费是被告与第三人自行协商,事后通知的原告。

以上事实,除原、被告庭审陈述一致外,另有上海市房地产权证、签约信息确认书、告知书、不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、佣金确认书、交易过户流程告知书、微信记录等证据,经庭审质证无异议,本院予以确认并在卷佐证。

本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。原、被告之间的委托居间服务关系合法、有效,本院予以确认。原告提供了居间服务,被告也据此与卖售方签订了房地产买卖合同,被告应当按照约定支付服务费。然而,完整的居间服务包含带看房屋、促成交易、签订合同、协助办理过户手续、协助办理房屋交接等一系列内容,现原告仅提供了至签订合同阶段的服务,房屋拆违、交易过户等过程均未参与,虽然原告提交微信聊天记录反映原告工作人员有询问违章拆除的相关事宜,但聊天记录也反映被告、第三人对原告向双方收取居间费的质疑,导致被告、第三人自行办妥系争房屋的网签、交易过户手续,现原告未提供被告、第三人不正当的阻止条件成就的充分证据,鉴于原告事实上未参与本次买卖后续交易过程,从公平原则出发,故原告要求收取全额居间服务费缺乏依据,现原告已支付一半居间服务费足以覆盖原告为被告提供的居间服务,故原告要求被告支付剩余居间服务费缺乏事实及法律依据,本院不予支持。对原告要求被告支付逾期支付居间服务费违约金的诉请,本院亦不予支持。原告为被告提供了部分居间服务并促成买卖双方签订了房屋买卖合同,故被告反诉要求原告退还佣金,缺乏依据,本院无法支持。

依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、驳回上海xx房屋服务有限公司的全部诉讼请求;

二、驳回林某某的反诉诉讼请求。

本诉案件受理费减半收取计441元,由上海xx房屋服务有限公司负担;反诉案件受理费减半收取计887.50元,由林某某负担。

如不服本判决,原、被告可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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