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蒋某某与陈某某、王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市松江区人民法院

民事判决书

原告(反诉被告):蒋某某,女,汉族,住江苏省东台市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告(反诉原告):陈某某,汉族,住上海市闵行区。

被告(反诉原告):王某某,汉族,住上海市闵行区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告蒋某某与被告陈某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月3日立案受理后,依法适用简易程序。诉讼中,被告提出反诉,本院受理后决定与本诉合并审理,于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告蒋某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告陈某某、王某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某某向本院明确诉讼请求如下:一、确认原、被告双方2020年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月9日解除;二、判令被告向原告支付赔偿金人民币(以下币种同)12,600元(赔偿金计算方式:以1,400,000元为基数,自2020年2月16日起至2020年3月4日止,按照日万分之五计算);三、判令被告向原告支付600,000元违约金(违约金计算方式:按房屋总价款5,000,000元的12%计算)。事实和理由:原告系上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。2020年1月18日,原告和两被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX),约定原告向两被告出售系争房屋,双方约定该房屋的转让款共计4,200,000元。双方当天还签订了《补偿协议》一份,约定两被告就系争房屋内的现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿原告800,000元。因此,系争房屋的实际成交价格是5,000,000元。《上海市房地产买卖合同》附件三明确约定,被告应于2020年2月15日前支付购房款1,400,000元,但至2月15日,被告分文未付,虽经原告及中介多次友情提示,被告仍未支付。故原告于2020年3月4日书面通知被告解除《上海市房地产买卖合同》,被告也于2020年3月9日收到该书面解除通知。原告认为,根据《上海市房地产买卖合同》第九条第三款的规定,因被告逾期付款超过15日的,原告享有单方解除权,并可以要求被告支付逾期付款的赔偿金和解约违约金。因与被告多次协商未果,原告为维护自身合法权益,诉至法院要求判如所请。

被告陈某某、王某某共同辩称,不同意原告的全部诉讼请求。不同意解除合同。被告之所以没有及时支付购房款,一方面是因为被告是置换房屋,也是委托原告方委托的这个中介公司出售,但因为疫情关系,没有及时卖出,这和中介操作有关,另一方面是因为原告在售房过程中存在虚假陈述和欺诈的情形,被告在发现房屋存在重大不对的情况下,于签约第十日就想和原告协商,并发出了因新冠疫情无法履约要求无责解除合同的通知,希望双方妥善解决,不要产生损失,但被告一直联系不上原告。而原告在2020年3月4日发送解约函后的十来天,就又把系争房屋出卖给了案外人,而且出售价格与本次交易价格一样是500万元,所以原告也不存在损失。综上,被告并不存在违约的情形,不同意承担赔偿金和违约金。同时,被告认为,原告将赔偿金和违约金一并主张也是重复计算,赔偿金和违约金的标准过高,要求法院一并调整。

被告陈某某、王某某向本院提出反诉请求如下:一、判令撤销原、被告于2020年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》;二、判令反诉被告返还反诉原告购房款100,000元。事实和理由:2020年1月16日,太平洋房产九亭店员工告诉两被告,系争房屋正在出售,房东降价30万元,满五唯一,还赠送30平方米大露台及产权车库。2020年1月18日,中介将两被告约至店内,两被告当时正有置换需求,在得到中介承诺能在短期内以高价售出其自有房屋后,经不住中介催促,便匆忙在《上海市房地产买卖合同》上签字,约定由两被告向原告购买系争房屋。合同签订几天后,两被告发现原告对于系争房屋的情况存在重大隐瞒:露台面积不符合约定的30平方米、没有赠送产权车库、原告没有如实告知最初购入房屋的价格导致两被告交易时将产生额外税费。加之当时新冠疫情爆发,两被告自有房产根本无法顺利出售。为避免双方不必要的损失,2020年1月28日,两被告即刻通知中介要求免责解除合同,但原告一直不予同意,却在单方解除期刚满便和两被告解除合同,并向法院起诉要求两被告支付巨额违约金。被告认为,原告在买卖房屋过程中虚假承诺,隐瞒系争房屋重大情况,原告存在恶意欺诈的行为,有违诚信原则,所以被告要求撤销合同及补偿协议并要求返还购房款。

原告针对被告陈某某、王某某的反诉请求辩称,不同意被告的全部反诉请求。原告在签订合同时不存在欺诈的情形。首先,撤销合同应当针对合同的条款来讲,但被告没有具体讲出来合同哪一条存在欺诈;其次,买房子对任何家庭都是大事,买房子最基本的是要看房子是否符合被告要求,被告自己也说在签订合同之前看过两次房子。原告在签订合同之前或者签订合同时从来没有承诺过赠送30平方米的露台及产权车库,也没有授权中介在网上发布不实售房信息。露台是和房屋附合在一起的,要送一并送,不存在欺诈,而系争房屋也没有产权车库,如果被告认为原告有承诺过,应当要求在买卖合同中写明,但被告没有这么要求。至于被告提到的隐瞒最初购房价格导致被告税费负担将加重的情形也不存在,一方面补偿协议第二条明确过如原告承诺与事实不符的,被告因此多交的税费由原告承担,原告没有再行欺骗被告的必要,另一方面原告已经配合被告做低了购房价格,让被告少缴纳税费,被告以此认为原告存在欺诈,原告不能认可;最后,被告是看过房子的,被告对房子的情形、小区环境等都是清楚的,买卖合同和补偿协议是双方真实意思的表示,不同意撤销。原告也不认可被告提到的置换房屋碰到疫情属于不可抗力,因为新冠疫情在本次合同履行中不构成履行障碍。另外,对于被告已支付的100,000元购房款,因为被告存在违约,所以也不同意返还,而是应当将该100,000元款项在被告应支付的赔偿金、违约金中进行抵扣。综上,被告反诉请求以及所依据的事实、理由均不能成立。

本院经审理认定事实如下:系争房屋于2003年5月10日经核准登记在原告名下,房屋建筑面积为167.99平方米,类型是公寓,用途是居住,未有产权车库的登记信息。

2020年1月18日,原告作为甲方(出售方)与两被告作为乙方(买受方)、案外人上海菁英房地产经纪有限公司作为丙方(居间方)签订了《房地产买卖(含居间)合同》一份,约定由乙方向甲方购买系争房屋。该合同第一条交易房地产情况中载明的房屋情况为:房屋地址是上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室,所有权利人为蒋某某,产权证号为松XXXXXXXXXX,房屋类型为住宅,建筑面积为167.99平方米,附属设备为固定装修,无租赁情况,无权利限制,无违章搭建情况。第二条交易条件的2.1交易总价:甲方同意将上述房地产以总价5,000,000元的价格转让于乙方(含车位(若有)转让价格)。2.2定金约定显示甲、乙双方约定定金总额为100,000元。2.3付款方式载明:(1)乙方于甲、乙双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日,支付甲方房款100,000元(含已支付的全部定金);(2)乙方于2020年2月15日之前,支付房款1,400,000元;(3)乙方于2020年5月15日之前,支付房款1,300,000元;(4)乙方于2020年6月30日之前,支付房款2,180,000元;(7)乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日,支付甲方房款20,000元。2.5过户手续约定,甲、乙双方应于2020年6月30日之前至房屋所在地房地产交易中心办理房屋过户手续。2.6房屋交接约定,甲方于2020年6月30日,将该房地产交付乙方,交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方,并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。2.10网签约定:甲、乙双方授权丙方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》;且甲、乙双方应于2020年1月18日之前至丙方处签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》。该合同第八条其他约定载明:“空调留下,甲方留一张床给乙方及固定装修。”合同另对其他事项进行了约定。

同日,原告作为卖售人(甲方)与两被告作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号:XXXXXXX)。该合同载明的房地产具体状况如下:(一)甲方依法取得的房地产权证号为:松XXXXXXXXXX;(二)房地产座落:松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室,房屋类型为公寓,结构为混合1;(三)房屋建筑面积:167.99平方米,另有地下附属面积:__平方米。该合同第二条约定,甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计4,200,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第四条约定,甲、乙双方同意,甲方于2020年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定,甲、乙双方确认,在2020年6月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定,乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十条约定,甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的,甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约款项。该合同补充条款(一)第九条约定,甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的,则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的,则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。该合同附件三付款协议载明:1、乙方于签约当日,支付甲方房款100,000元整;2、乙方于2020年2月15日之前,支付甲方房款1,400,000元整;3、乙方于2020年5月15日之前,支付甲方房款1,300,000元整;4、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前,直接支付甲方房款1,400,000元整。合同另对其他事项进行了约定。

同日,原告作为出卖人(甲方)与两被告作为买受人(乙方)又签订了《补偿协议》一份,约定甲、乙双方于2020年1月18日签订关于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》。实际成交价为5,000,000元,合同编号:XXXXXXX。《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为4,200,000元,未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商,就此达成如下协议:1.乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方800,000元,(1)乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前,支付甲方780,000元;(2)乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日,支付甲方20,000元。2.本次交易,甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。若甲方此项承诺与事实不相符,甲方承担由此虚假承诺造成的乙方多缴纳的全部税费。3.本次交易,甲、乙双方协商一致,对于《上海市房地产买卖合同》中第1笔付款更改如下:(1)乙方于签约当日,支付甲方房款50,000元;(2)乙方于2020年1月21日之前,支付甲方房款50,000元。4.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可,但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。6.本协议为《上海市房地产买卖合同》的有效组成部分,双方保证本协议一经签订,即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用《上海市房地产买卖合同》有关规定(参照《上海市房地产买卖合同》的九、十条履行)。7.本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与《上海市房地产买卖合同》相冲突的条款以本协议约定为准。协议另对其他事项做了约定。

两被告于2020年1月18日当天向原告支付了系争房屋的购房款50,000元,于2020年1月20日向原告支付了系争房屋购房款50,000元。

因两被告未按约在2020年2月15日前向原告支付应付购房款1,400,000元,原告于2020年3月4日向两被告发送书面的《解除合同通知书》,载明:2020年1月18日原告与两被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号:XXXXXXX),合同附件三明确约定,被告应于2020年2月15日前支付购房款壹佰肆拾万元整,但至2月15日,被告分文未付。虽经原告及中介多次友情提示,被告无任何反应,根据合同第九条第三款之规定,被告如逾期15日仍不付款,原告有权解除合同。时至今日,已超过15天,为此,原告郑重通知被告,自即日起解除原告与被告签订的《上海市房屋买卖合同》,还将依法追究被告的违约责任,还望被告自觉履行,以免讼累。审理中,两被告确认2020年3月9日中介将原告的解除合同通知书送达给了两被告。

另查明,2020年2月10日,上海市闵行公证处出具了(2020)沪闵证字第631号《公证书》,载明:申请人:王某某,公证事项:保全证据。申请人王某某为取证所需,于2020年2月6日向本处申请办理保全证据公证。根据《中某某人民共和国公证法》、《公证程序规则》的有关规定,在本公证员和本处工作人员杨建军的监督下,申请人王某某于2020年2月6日在本处使用计算机及网络接入互联网(该计算机及本处网络环境均已由本公证员进行清洁性检查)。一、打开“360安全浏览器”,在地址栏中输入www.baidu.com,进入百度搜索页面,对相关页面截屏(详见公证书附件第1页)。二、搜索“涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房子”,对显示页面截屏(详见公证书附件第2页)。三、点击第二个搜索结果“三盛颐景园(公寓住宅),涞亭南路888弄-上海三盛颐景园…_上海安居客”,对显示页面截屏(详见公证书附件第3页)。四、点击“小区概况”旁的“二手房”,对显示页面截屏(详见公证书附件第4页)。五、点击第三个搜索结果“三盛颐景园,稀有4复5送6,送30平面大露台,送产权车…”,对显示页面截屏(详见公证书附件第5页至第12页)。六、点击“室内图”,对显示页面截屏(详见公证书附件第13页至第26页)。七、结束操作,打印截屏内容。兹证明王某某的上述取证过程在本公证员和本处工作人员杨建军的监督下进行。与本公证书相黏连的附件共26页系王某某在现场操作截屏、打印所得,内容与实际情况相符。审理中,被告确认公证书附件第21页和第22页是露台的图片,被告去现场看到的就是该第21页和第22页拍摄的图片内容,但安居客的该售房信息上没有产权车库的照片。原告对上述公证书及附件的真实性认可,但不认可被告的证明目的,原告称并没有授权中介在安居客上发布过该售房信息,也不清楚这个信息,中介为尽快推销房子获取中介费,可能会在网上做不实的陈述,买卖房屋最终应以房屋本身实物以及签订买卖合同为准。

诉讼中,为证明原告在出售系争房屋时对该房屋的最初购入价格存在虚假陈述从而将增加被告的税费负担,被告向法院提交了税费估算清单和系争房屋2003年4月13日的交接书,税费估算清单由原告和两被告签字,该清单上记载的最初购入系争房屋的合同价为530,000元,而交接书显示系争房屋的总价款是465,668元。原告对该两份证据真实性认可,但不认可被告的证明目的,原告称其不存在虚假陈述的情形,也没有必要在最初购房款上欺骗被告,补偿协议第二条明确了被告不会因为税费的原因额外产生损失,原告也已经配合被告做低购房价格,就是为了让被告少缴税。

另,为了证明原告在本次交易中并不存在损失,被告向法院提交了《上海市房地产买卖合同》(合同编号:XXXXXXX)以及被告与案外人杨某某的录音及文字整理稿。被告称根据该份《上海市房地产买卖合同》可以看出,在原告向被告发出解约通知后没过多少天,原告又将系争房屋以与本次交易相同的价格出售给杨某某,虽然该份买卖合同约定的售房款是4,500,000元,但杨某某也在电话中承认其和原告签订过一份500,000元的补偿协议,故原告并未因本次交易不成功而受到损失。原告对该份《上海市房地产买卖合同》真实性认可,承认原告确实和案外人杨某某签订了新的买卖合同,该合同还未履行完毕。对被告提供的录音及文字整理稿,原告在回复本院的《质证意见》中写明,该证据与本案无关,本案是违约之诉,只要一方违约,守约方就有权追究违约方的违约责任,违约责任的承担并不以守约方是否卖房或房价多少为前提。原告同时在该《质证意见》中向本院表明:“综上,原告接受违约金最低金额为30万元。”

本案审理过程中,原、被告一致确认:本次房屋买卖合同并非通过线上安居客签订,而是通过线下太平洋房屋门店签订。被告并向法院明确其在签订系争房屋买卖合同之前实地看过两次房。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原、被告双方对于2020年1月18日签订了《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》并无争议,但对该两份合同的法律效力存在较大分歧。被告认为该两份合同因存在原告虚假陈述、恶意欺诈情形而应当被撤销,为此向本院提起反诉;原告则认为该两份合同是双方真实意思的表示,不违反法律规定,应是合法有效,不能被撤销。本院认为,根据法律规定,所谓欺诈行为,是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。根据上述欺诈行为的主客观构成要件并结合被告提出的原告欺诈的情形,本院针对《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》各自应否被撤销分述如下:

(一)关于《上海市房地产买卖合同》应否被撤销的问题,本院认为,原告在签订该合同时并不存在欺诈情形,故该合同不应被撤销。理由如下:首先,从合同签订角度看,被告并无证据证明原告在明知系争房屋露台不足30平方米以及没有产权车库的情况下仍向被告作出赠送30平方米大露台和产权车库许诺的情形。因为无论是双方签订的《房地产买卖(含居间)合同》还是《上海市房地产买卖合同》中均未明确约定有“赠送30平方米大露台和产权车库”的条款,原告也明确表示从未作出过如此承诺。而被告目前的证据亦不足以证明安居客上系争房屋的售房信息系原告授权中介方发布。在房屋交易市场,中介方为了吸引潜在购房者的注意力,确实可能存在超越代理权限发布一些与实际房屋情况不相符售房信息的情形,其目的就是为了吸引潜在购房者来门店详谈,进而能够促成合同成立收取居间报酬。中介方发布售房信息的行为,从法律角度分析,其性质应为要约邀请,购房者和卖房者最终仍然应当通过要约承诺的方式将合同主要条款以书面合同书的形式进行确定。本案中两被告自述在签订合同前两次实地看房,且对露台和车库较为看重,却未谨慎核实车库的产权信息情况,也未将赠送条款写入合同,被告抗辩称未写入合同系出于对售房信息以及原告和中介信任的意见,本院实难采纳;其次,被告辩称原告在签订房屋买卖合同时对最初购入价格的虚假陈述是其欺诈的表现,本院不能认同,因为欺诈行为的主观构成要件是故意,被告并无证据证明此系原告故意而为之的行为,税费估算清单和交接书载明的最初购入价格差距并不大,而从原告协助被告做低房屋总价帮助被告降低税费的客观行为看,原告对最初购入价格陈述错误确有记忆不清的可能;再次,从合同履行角度看,被告在签订《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》后已经按约分两笔向原告支付了100,000元购房款。在后续合同履行出现问题时,被告也是以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由要求免责解除合同,却从未向原告提出其在签订合同时存在欺诈的抗辩,即使如被告所称是为了证据保全的需要而未提出,但在2020年2月6日其去闵行公证处进行售房信息公证后,被告仍未向原告提出原告存在欺诈的抗辩。因此,从被告合同签订后的履行情况以及与中介、原告的沟通可以推知,被告对于购买的标的并未陷入错误认识;最后,系争房屋地处九亭镇,房屋建筑面积在167.99平方米,即使未包含露台和产权车库,原、被告约定的售房总价也符合当地普遍的市场交易行情。综上,两被告以原告在签订《上海市房地产买卖合同》时存在欺诈情形为由要求撤销合同的反诉请求,于法无据,本院不予支持。

(二)关于《补偿协议》应否被撤销的问题。本院认为,《补偿协议》是原、被告在签订《房地产买卖(含居间)合同》以及《上海市房地产买卖合同》后,对于《上海市房地产买卖合同》约定的售房价款未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备情况下,双方关于现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备的补偿问题另行达成的协议,《补偿协议》中约定被告在签订该协议前已对系争房屋进行初步验看,双方同意按房屋现状交付。因此,两被告对系争房屋项下现有的装潢和设施、设备并未产生错误认为,被告在本案中也未提及原告在《补偿协议》中存在欺诈情形,同时,根据《补偿协议》第6条之规定,该协议一经签订,即不可撤销。故对于被告要求撤销《补偿协议》的反诉请求,本院同样不予支持。

综上,《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系原、被告真实意思的表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属合法有效,本院对该两份合同的效力予以确认,原、被告双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

根据《上海市房地产买卖合同》的约定,被告应于2020年2月15日之前支付购房款1,400,000元,但被告并未按约履行。被告抗辩自己的房屋因中介原因未能及时置换成功,才未支付房款的意见,有违合同相对性,本院不予采纳;被告又抗辩在2月15日之前被告即以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由要求原告免责解除房屋买卖合同,故其无需再按照合同约定支付购房款的意见,本院同样不能采纳,因为被告作为买受人,在房屋买卖法律关系中承担的主要义务是按约支付房款,新冠肺炎疫情在本案的合同履行中并不构成被告方的履行障碍,不属于不可抗力,被告不享有法定合同解除权。被告以此为由发出解除合同的通知,在原告不认可的情况下,该通知并不产生解除合同的效果,故被告仍然应当按照合同约定的期限支付购房款。综上,在本案买卖合同履行过程中,被告无正当理由未按照合同约定的期限履行付款义务,且已逾期超过15日,原告有权按约解除合同并要求被告支付赔偿金和违约金。关于合同解除的时间,本院根据被告自认的收到原告解除合同通知书的时间,确认《上海市房地产买卖合同》于2020年3月9日解除。因《补偿协议》系《上海市房地产买卖合同》的有效组成部分,在性质上应属于《上海市房地产买卖合同》的从合同,原告解除合同通知的效力当然及于《补偿协议》,现原、被告尚未履行该协议,故在《上海市房地产买卖合同》解除的情况下,该《补偿协议》已无继续履行之必要。关于赔偿金,原告依据《上海市房地产买卖合同》第九条第三款规定的计算方式进行主张,于法不悖,本院予以支持。关于违约金,本院以原告的实际损失为基础,根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及系争房屋再交易的情况,并结合原告自己对违约金数额的意见,酌情确定由被告向原告支付的违约金数额为300,000元。关于被告已支付的购房款100,000元,根据《上海市房地产买卖合同》第九条第三款之规定,原告有权将被告已付的购房款优先用于冲抵被告全部的违约款项,现原告在庭审中向本院明确要求将该100,000元用于抵扣被告应付的赔偿金和违约金,故本院对于被告要求返还该100,000元购房款的反诉请求,不予支持。被告该已付的100,000元购房款,本院在本案中一并予以抵扣处理。

据此,依据《中某某人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于贯彻执行〈中某某人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条,《中某某人民共和国民事诉讼法》第五十一条,《最高人民法院关于适用〈中某某人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、确认原告(反诉被告)蒋某某与被告(反诉原告)陈某某、王某某2020年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月9日解除;

二、被告(反诉原告)陈某某、王某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)蒋某某逾期支付房价款赔偿金12,600元;

三、被告(反诉原告)陈某某、王某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)蒋某某违约金200,000元(已抵扣陈某某、王某某已支付的购房款100,000元);

四、驳回被告(反诉原告)陈某某、王某某的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中某某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费6,069元,减半收取3,034.50元,财产保全申请费5,000元,反诉案件受理费1,190元,合计诉讼费9,224.50元,由原告(反诉被告)蒋某某负担2,000元(已付),由被告(反诉原告)陈某某、王某某负担7,224.50元(已付1,150元,剩余6,074.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。



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