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冯某某、沈某某与曹某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市金山区人民法院

民事判决书

原告:冯某某,女,,汉族,住上海市金山区。

原告:沈某某,男,,汉族,住上海市金山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:曹某某,男,汉族,住上海市金山区。

第三人:王某某,女,,汉族,住河南省新蔡县化庄乡纪黄村委王庄。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告冯某某、沈某某与被告曹某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年12月5日作出(2016)沪0116民初xxxx号民事判决。原告不服提起上诉。2017年5月12日,上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终xxxx号民事判决。原告仍不服,向上海市人民检察院第一分院申请监督。上海市人民检察院向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2018年12月12日作出(2018)沪民再xx号民事裁定,撤销上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终xxxx号民事判决及本院(2016)沪0116民初xxxx号民事判决,发回本院重审。本院依据上述民事裁定于2019年1月28日立案受理该重审案件,案号为(2019)沪0116民初xxxx号,并于2019年5月30日作出一审判决。被告曹某某不服提起上诉。2019年10月11日,上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终xxxx号民事裁定,撤销本院(2019)沪0116民初xxxx号民事判决,再次发回本院重审。本院立案后另行组成合议庭,依法追加王某某作为本案第三人,并公开开庭进行了审理。原告冯某某、沈某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告曹某某、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冯某某、沈某某于2016年8月29日向本院起诉,提出诉讼请求:1、要求被告协助原告办理坐落于上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权过户手续;2、要求被告注销涉案房屋上的抵押登记,并交付房屋。本案庭审中原告增加诉讼请求:判令被告向原告支付违约金70.29万元(计算基数为人民币1,100,000元,违约金比例为每日0.05%,暂时计算时间:自2016年11月1日起计算至2020年5月1日止,2020年5月1日至实际交付日的违约金另外计算);被告和第三人共同将上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告。庭审后,原告申请撤回违约金的主张及要求被告注销涉案房屋上的抵押登记。事实和理由:2016年7月6日,原、被告在上海龙臣房地产经纪事务所就涉案房屋签订转让协议,交付定金100,000元。同年7月20日,原、被告在房地产交易中心办理网签,原告支付被告1,000,000元,三天后由被告结清银行贷款。同年8月26日,原告通知被告到房地产交易中心办理过户手续,但被告拒绝配合履行合同。

被告曹某某辩称,不同意原告的诉讼请求。认为协助办理过户手续的前提是合同合法,而本案中的房屋买卖合同不合法,故也不能交房;违约条款不合理,且在合同没有确认有效的情况下,不能计算违约金,故不同意支付违约金。

第三人王某某辩称,认为房屋买卖合同不合法,涉案房屋是夫妻共同财产,其没有同意卖房,也从来不知道卖房的价格,且合同上没有第三人的签字。

原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据:

1、2016年7月6日签订的《房地产买卖居间协议》包括附件《房地产买卖合同》;

2、委托人是曹某某、受托人是曹春华的委托书;

3、合同编号XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》;

4、2016年7月20日转出户名为沈某某、转入户名为曹某某的银行回单三份;

5、入帐日期2016年7月20日、收款人曹某某的收据三份;

6、2016年7月20日《二手房买卖合同价格补充条款》;

7、沪房地金字(2015)第004331号上海市房地产权证;

8、合同编号2016年金字XXXXXXXXXX号《个人二手住房贷款合同》;

9、上海龙臣房地产经纪事务所于2016年8月29日出具的证明函;

10、短信记录;

11、2018年4月16日调取的不动产登记簿三份及上海市房地产登记证明;

12、2016.7.6日署名为“曹某某”收据存根一份(定金10万元);

13、(2017)沪0116执异xx号民事裁定书及(2017)沪0116民初12619号民事判决书;

14、金山法院的代管款收据(73万元交法院);

15、房屋租赁合同打印件;

16、证人欧阳淋萍的证词。

被告向本院提交如下证据:

1、帐号户名为被告、起止日期2016年7月1日至7月31日的银行卡交易明细清单;

2、2016年7月6日定金合同解除协议书原件一份以及身份证复印件二份。

经庭审质证,被告认为其未在《房地产买卖居间协议》上签名,也没见过该协议,委托书只是委托曹春华解除上家的房屋买卖合同,且认为《上海市房地产买卖合同》与居间协议的内容不一致,故认为合同不合法。对中介的情况说明及证人证言不认可,认为原告与中介系恶意串通。

第三人质证认为未看到过上述证据材料,也不知道具体内容,并认为被告对其说过未收到过卖房的钱。

原告对被告提交的证据1真实性无异议;对证据2认为与本案无关,不予认可。

经庭审质证,本院对上述证据的真实性均予以确认,被告提交的证据2,因与本案缺乏关联性,故不予认定,其余证据与本案处理有关,均予以认定。根据上述认定的证据及当事人的当庭陈述,本院认定事实如下:

被告曹某某系坐落于上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室房地产登记权利人。2016年6月30日,被告出具《委托书》一份,《委托书》载明“今本人曹某某委托曹春华办理龙轩路XXX弄XXX号XXX室交易过户事宜”。同年7月6日,原告冯某某通过上海龙臣房地产经纪事务所居间介绍,就涉案房屋签订了《房地产买卖居间协议》,约定房屋总价款1,830,000元,出卖方为曹某某、曹春华,买受方为原告冯某某。当日,曹春华以被告名义出具《收据》一份,《收据》载明“今收到冯某某人民币壹拾万元整,系付购金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室定金”。2016年7月19日,原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》,合同约定:原告受让被告所有的涉案房屋,房地产转让价款1,550,000元,2016年7月17日支付定金100,000元,同年7月24日前支付首付款730,000元,原告申请贷款720,000元,支付日期以银行放款日期为准;原、被告双方或者其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记;被告自签订合同之日三个工作日内向原贷款银行预约提前还贷,并在贷款银行确定的还款日期自行还清剩余银行贷款,被告应于取得贷款抵押他项权利证明及银行所提供的结清证明之三日内至房地产交易中心进行注销抵押登记;2016年10月31日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的,每逾期一日,被告向原告支付已收款0.05%的违约金,合同继续履行。次日,原告沈某某以两原告的名义与被告签订《二手房买卖合同价格补充条款》,双方确认涉案房屋价格1,550,000元,并约定原告另外支付被告280,000元,作为涉案房屋的装修补偿款,合计1,830,000元;同时,付款日期调整为:2016年7月17日支付定金100,000元,同年7月24日前支付首付款1,000,000元,组合贷款720,000元,尾款10,000元于交房之日支付;被告承诺房屋内有户口,在交易过户之日前把户口迁出;被告出售的房屋现出租给他人,待被告全款到帐后3日内,由原告再与现有租客签订租赁合同,新租赁合同签订后的房租属于原告。同日,原告沈某某通过卡卡转账方式向被告累计支付1,100,000元,其中100,000元由被告转账返还给原告沈某某;被告于当日出具三份《收据》,金额分别为100,000元、730,000元、270,000元,收款事由分别为:“购金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室定金”、“购金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室”和“购金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室第二笔首付”。2016年8月26日,原告与中国银行股份有限公司上海市金山支行签订了《个人二手住房贷款合同》,贷款金额720,000元,贷款用途购买涉案房屋。

2016年8月29日,原告单方申请预告登记,上海市房地产登记处于同年8月31日核准原告为涉案房屋预告登记权利人,并出具《上海市房地产登记证明》,登记证明号:金XXXXXXXXXXXX。截至2020年5月11日,涉案房屋不动产登记簿信息显示:房地产权利人曹某某;预告登记权利人冯某某、沈某某;涉案房屋不存在抵押、查封等其他权利限制状况。因原告和中介上海龙臣房地产经纪事务所分别与被告联系沟通,被告明确表示拒绝配合原告办理涉案房屋过户登记手续,原告遂于2016年8月29日向本院提起诉讼,案号为(2016)沪0116民初xxxx号。2019年7月1日原告就违约金损失向本院另行提起了诉讼,案号为(2019)沪0116民初8149号。

另查明,本院在审理(2016)沪0116民初10340号马肇明与曹某某民间借贷纠纷一案过程中,于2016年11月9日查封了涉案房屋。原告对此向本院提出异议,请求解除对涉案房屋的查封。本院于2017年8月22日作出(2017)沪0116执异xx号执行裁定书,裁定:一、冯某某、沈某某将购买涉案房屋还未支付的房款730,000元支付至本院账户;二、在冯某某、沈某某履行第一款付款义务后,解除本院对涉案房屋的查封。马肇明对上述裁定不服,向本院提起申请执行人执行异议之诉,要求继续查封涉案房屋。本院于2018年3月15日作出民事判决:驳回马肇明的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。据此,本院依法解除(2016)沪0116民初10340号案件对涉案房屋的查封。2018年11月12日,冯某某、沈某某依据(2017)沪0116执异xx号执行裁定将涉案房屋尚未支付的房款730,000元交付至本院账户。

还查明,两原告系夫妻关系,被告与第三人系夫妻关系,曹春华系被告姐姐。涉案房屋系被告与第三人婚姻关系存续期间所购。

本院认为,本案的争议焦点是关于涉案房屋买卖合同的法律效力问题。原告认为其与被告签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应按约定履行;被告认为原告与中介恶意串通,其未在《房地产买卖居间协议》上签名,亦未委托其姐姐,且该协议与《上海市房地产买卖合同》约定的内容不一致,涉案房屋买卖合同不合法,故无效;第三人认为房屋买卖合同不合法,涉案房屋是夫妻共同财产,其没有同意卖房,也未在合同上签名,故合同无效。本院认为:1、关于《房地产买卖居间协议》上的签名问题。虽然该协议签名载明的“曹某某、曹春华”,系由曹春华代签,但曹春华签名系基于被告的委托,因此受托人曹春华签订居间协议的法律后果应当由委托人被告承担。被告辩称其未委托曹春华办理涉案房屋买卖事宜,但无充分证据推翻委托书中载明的委托事项,本院难以采信;鉴于事后被告通过自己转账及补签收据等行为认可了原告已支付100,000元定金的事实,故对其辩解未收到定金的观点亦不予采信。2、关于《上海市房地产买卖合同》和《二手房买卖合同价格补充条款》签订的问题。被告认为其是在胁迫情况下签名,且合同内容与协议不一致,原告和中介为了逃税做低价格系违法行为。本院认为,从被告在合同签订后收取了原告的首付款、出具收款收据及与原告一起去银行办理贷款事宜来看,并不存在胁迫的情形,且被告亦未能提供相应证据佐证自己的观点;至于《上海市房地产买卖合同》与《房地产买卖居间协议》内容存在不一致,是因为双方就有关房屋买卖细节另外签订了补充条款所致,并未违反法律的相关规定。综上,对被告的上述辩解意见本院难以采信。3、关于第三人未在合同上签名是否影响合同效力的问题。第三人认为涉案房屋系夫妻共同财产,其不同意卖房,也未在合同上签名,故合同无效。本院认为,涉案房屋虽然系被告与第三人的夫妻共同财产,但产权登记在被告一人名下,故《上海市房地产买卖合同》由被告一人签名,既不违反法律规定,也符合交易习惯。从房屋买卖的过程来看,原、被告在签订《上海市房地产买卖合同》和《二手房买卖合同价格补充条款》的时候第三人在场,且第三人也和被告一起与原告至银行办理贷款事宜,虽然第三人辩解认为其不知道合同具体内容及去银行干什么,但对于原告来说其完全有理由相信第三人是知情和同意的。综上,本院对第三人的辩解意见亦难以采信。本院认为,原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》和《二手房买卖合同价格补充条款》系双方真实意思表示,未违反我国相关法律法规的禁止性规定,三份合同均合法有效,应受法律保护,双方应当按照合同约定全面履行义务。本案中,原告根据合同约定已支付全部房款(部分房款已支付至法院账户),故被告亦理应按照合同约定交付房屋,并协助原告办理房屋过户登记手续。庭审后,原告申请撤回要求被告支付违约金的请求及注销涉案房屋上抵押登记的请求,于法不悖,本院依法予以准许。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:

一、被告曹某某于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告冯某某、沈某某,并协助原告办理房屋所有权转移登记手续,将该房屋产权过户至原告冯某某、沈某某名下;

二、驳回原告的其他诉讼请求。

本案案件受理费9,375元,财产保全费5,000元,合计14,375元,由被告曹某某负担。被告所负之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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