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马某某、金某某与唐某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:马某某,男,汉族,住上海市浦东新区。

原告:金某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:唐某某,男,汉族,户籍地上海市浦东新区,现住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告马某某、金某某与被告唐某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月8日立案后,依法适用普通程序,于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告马某某、金某某共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师及被告唐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马某某、金某某向本院提出如下诉讼请求:1、判令被告返还购房款人民币(以下币种相同)180万元,并承担房屋现市值差价240万元的赔偿责任;2、判令被告承担因房屋纠纷产生的另案诉讼的所有费用,包括律师费、诉讼费、资产保全费共计8万元;3、判令被告承担精神损失费10万元;4、判令被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中,原告撤回第3项诉讼请求。

事实和理由:被告于2010年因动迁取得华夏二路XXX弄XXX号XXX室的动迁房(以下简称系争房屋)。2014年3月24日,原告与被告经中介公司居间介绍签订了一份《动迁安置房买卖合同》,约定被告将系争房屋卖给原告,房屋成交价为180万元。原告在签订合同当天,一次性支付180万元购房款给被告。之后,原告对此房屋进行简单装饰及购入家具家电后,将其出租。2016年原告想联系被告办理过户手续时发现联系不到人,无奈之下,在2016年12月左右,原告至上海市宏洲律师事务所提起诉讼,却从事务所得知此房已有人起诉主张产权,至此才发现一房二卖的事实。2017年6月6日,上海市浦东新区法院判定系争房屋为先于原告购买的购买方所有,并告知原告,其合法权利,可另案起诉。故原告现诉至法院,要求判如所请。

被告唐某某辩称:被告没有收到原告的购房款。被告当初欠侯建兰50万元,被告还了25万元,侯建兰要求被告出了保证,让被告签订了本案的房屋买卖合同。

本院庭审中,原、被告对《动迁安置房屋买卖合同》、《承诺书》、《房款收条》、中国建设银行转账凭条、《收据》、《收据》、《佣金确认书》、《房屋租赁合同》、缴纳水、电、燃气的发票、上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初xxxxx号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终9154号民事判决书、上海市高级人民法院(2018)沪民申995号民事裁定书、被告与案外人戴某某、范某某签订的《上海市房地产买卖合同》、网上下载的安居客房源信息、《上海市公安局案(事)件接报回执单》、银行转账明细、《上海市公安局浦东分局不予立案通知书》等证据进行举证、质证,并由本院对原、被告的陈述记录在案,本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定事实如下:

唐保根(2014年去世)与包凤珍(2005年去世)系夫妻,共生育有四个子女,即唐德祥、唐某2、唐新娣、唐引娣(1999年去世)。唐某2、范某某系夫妻,唐某某系二人之子;唐引娣与张顺昌(2005年去世)系夫妻,张正国、张美君分别系二人之子女。

2010年1月,唐保根作为被拆迁人,唐某2、范某某、唐某某作为被安置人,该四人与拆迁单位签订拆迁补偿安置协议,获得包括系争房屋在内的三套房屋。2012年11月21日,唐某某与心圆公司签订《上海市商品房预售合同》,约定唐某某以386,534.40元的价格购买系争房屋。

2013年4月17日,唐某某、唐某2、范某某作为出卖人(甲方)、顾桓廷作为买受人(乙方),双方就系争房屋产权买卖事宜签订一份《上海市房地产买卖合同(动迁房)》,约定:系争房屋转让价款共计150万元,乙方于2013年4月12日支付甲方2万元、于2013年4月17日(甲方将房屋钥匙交付乙方并办好房屋交割手续当日)支付甲方98万元、于2014年2月15日前及2015年2月15日前各支付甲方10万元、于甲方协助乙方共同办理好房屋产权过户手续当日内支付30万元;甲方收到第二笔房款,将房屋交付乙方,甲方同意乙方对房屋进行装修,涉及房屋相关权益转移至乙方;按照拆迁安置房屋产权办理规定,在该房屋的产权证允许过户交易时,甲方应当立即协助乙方办理产权过户手续。签约后,唐某某、唐某2、范某某将系争房屋钥匙交付于顾桓廷,但顾桓廷未实际入住系争房屋。经相关当事人确认,顾桓廷于2013年4月12日支付定金2万元,于2013年4月17日、2013年12月31日分别支付房款98万元(其中26万元通过顾桓廷开设的上海浦东桓廷园艺场转账支付、72万元通过顾桓廷与其兄弟顾昊廷合开的上海永廷工程机械设备修理有限公司转账支付)、5万元,合计105万元。

2013年11月20日,心圆公司取得系争房屋的大产证。

2014年3月24日,唐某某、唐某2、范某某(甲方)与马某某、金某某(乙方),双方在中介居间介绍下签订《动迁安置房买卖合同》,但合同落款处仅有唐某某一人的签字。合同约定,甲方将系争房屋以180万元的价格转让给乙方;甲方在乙方交付首付房款后的当日内将房屋交付给乙方使用;该房屋交易限制期满可以过户时,甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续。金某某的银行账户流水记录反映,2014年1月20日,金某某转账支付上海戴成投资管理有限公司90万元;2014年3月24日,金某某分别转账支付唐某某180万元(其中90万元系侯建兰汇入金某某账户)及侯建兰5万元。签约后,马某某、金某某对系争房屋进行简易装修并出租给案外人。同日,唐某某向上海市公安局浦东分局川沙派出所报警称,其被侯建兰胁迫签订上述买卖合同,并用其新开设的银行卡收取全部房款后直接转至侯建兰账下。

结合上海市浦东新区川沙新镇川迪第二居民委员会出具的居住证明及系争房屋的现状照片等证据材料可知,系争房屋至本院于2017年6月6日作出(2016)沪0115民初xxxxx号民事判决书时仍由案外人实际居住。

本院(2016)沪0115民初xxxxx号一案的审理中,顾桓廷提供上海宝投房地产经纪事务所出具的情况说明,证明:至2014年2月,由于转让人(唐某某)不接受受让人(顾桓廷)第三次房款的余额5万元,中介公司通知转让人到公司收取这笔5万元房款,遭到转让人拒绝。

马某某、金某某在本院(2016)沪0115民初xxxxx号一案的审理中称,购买系争房屋系因无从处置先前出卖新德路房产的所得款,且是在审查代理人侯建兰的代理手续后与其先行签订了购房合同,后因与唐某某本人订立了买卖合同,故原先与侯建兰签订的合同及相关材料均已遗失。

本院于2017年6月6日作出(2016)沪0115民初xxxxx号民事判决书中认定:唐某某与马某某、金某某之间的买卖关系在磋商、缔约、履约等过程中存在诸多疑点,马某某、金某某的自我陈述也存在矛盾之处,正常的买卖关系不应出现此等瑕疵,善意的房屋买受人也不应对买卖基本事实有所隐讳,故认为马某某、金某某虽有书面的买卖合同,但并无买卖的意思表示,该合同因无买卖合意而无效;认为顾桓廷与唐某某、唐某2、范某某之间的买卖合同系其真实意思表示,双方均应按约履行合同义务;遂判决:一、唐某某于判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续(小产证),唐某2、范某某、唐德祥、唐新娣、张美君、张正国及上海心圆房地产开发有限公司予以协助,办理小产证的费用由顾桓廷负担;二、唐某2、范某某、唐某某于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助顾桓廷办理将上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权从唐某某处过户登记至顾桓廷名下的手续,过户所需税费由顾桓廷负担,过户同时,顾桓廷支付唐某2、范某某、唐某某房款45万元。(2016)沪0115民初xxxxx号民事判决经二审、再审均维持原判。因金某某、马某某等人不服本院(2016)沪0115民初xxxxx号民事判决提出上诉,上海市第一中级人民法院经审理后于2018年9月12日作出的(2017)沪01民终9154号民事判决书维持原判,并判令唐某某等人承担二审案件受理费18,300元,马某某、金某某承担二审案件受理费18,300元。

本案庭审中,原告提供网上下载的房源信息证明系争房屋目前的市值为435万元,与双方买卖合同约定的总房价180万元之间的差价为255万元。而被告认为系争房屋的房价为4万元每平方米,总价为400万元左右。双方对目前系争房屋的市值各执己见,原告表示不申请对系争房屋的价值进行评估,应由原告承担举证不利的后果,本院根据被告的自认单价为4万元的陈述认定目前系争房屋的价值为400万元,与双方约定的180万元之间的差价为220万元。

本院认为:原告马某某、金某某与被告唐某某之间关于系争房屋的买卖合同,并非双方买卖房屋的真实意思表示,系无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定,被告应当将从原告处收取的180万元返还给原告。至于原告主张的房价差价损失220万元,因原、被告双方合意达成不是真实买卖房屋的买卖合同,致使合同无效,双方对合同无效均有过错,对差价损失220万元应各半承担,即被告应支付原告差价损失110万元。关于原告主张另案中支付的律师费、保全费、诉讼费,原告未举证证明其实际支付了律师费、保全费,原告对另案纠纷的发生也有过错,应当自行承担因诉讼而发生的费用,且上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终9154号民事判决也判令唐某某等人与马某某、金某某各自承担二审案件受理费18,300元,故原告的上述主张,不符合法律规定,不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于适用.的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、被告唐某某于本判决生效之日起十日内返还原告马某某、金某某购房款180万元;

二、被告唐某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告马某某、金某某差价损失110万元;

三、驳回原告马某某、金某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费41,040元,由原告马某某、金某某负担11,040元,由被告唐某某负担30,000元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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